Ottawa, 30 janvier 2012 – Pour décourager l’étalement urbain, les municipalités auraient tout intérêt à repenser les droits d’aménagement qu’elle perçoit auprès des promoteurs, conclut un rapport de La Prospérité durable (LPD), un centre d’études et de recherche situé à Ottawa.

 

Les promoteurs doivent en effet acquitter des droits d’aménagement pour aider les villes à financer l’augmentation du coût des infrastructures occasionnée par la construction de nouvelles résidences et de nouveaux espaces commerciaux. Le rapport, intitulé L'étalement urbain : repenser le rôle des droits d'aménagement au Canada recommande que ces droits soient repensés pour encourager une croissance urbaine mieux conçue, où l’occupation des terres et l’expansion des collectivités sont gérées de manière plus efficiente et avantageuse pour l’environnement.

 

La plupart des Canadiens vivent dans les villes. Mais ces dernières années, la tendance est à l’étalement vers les banlieues à faible densité de population, dépendantes de l’automobile, loin des centres-villes. Cet étalement est onéreux, car il entraîne la fragmentation des communautés, la perte des terres agricoles et la hausse des émissions de gaz à effet de serre.

 

« Ce type d’urbanisation peut sembler a priori moins chère, affirme David Thompson, directeur de la section Collectivités durables à LPD. Pourtant, les frais cachés sont importants : embouteillages, duplication des infrastructures, déclin et abandon des centres-villes ».

 

Les droits d’aménagement se paient en une seule fois pour couvrir le coût des infrastructures (routes, égouts, stations de pompiers, écoles et installations communautaires). Le fardeau financier imposé par l’étalement urbain est énorme, surtout les frais d’entretien des infrastructures, que les administrations municipales sous-estiment parfois.

 

« En général, les droits d’aménagement ne suffisent pas pour entretenir et renouveler les infrastructures, ajoute Thompson. Les responsables des politiques ne doivent pas oublier que le coût du maintien des infrastructures et des services peut être exorbitant ».

 

Dans la plupart des villes, les droits d’aménagement sont fixés par rapport au coût moyen des infrastructures exigées par l’expansion urbaine. Une réforme de ces droits devrait prendre en compte les facteurs qui imposent un fardeau durable au maintien des infrastructures : taille des unités bâties, localisation et type d’urbanisation. Les droits d’aménagement devraient être ajustés en fonction de la surface des immeubles et des lots, du type d’habitat et de la densité, afin d’encourager les promoteurs à construire de plus petites demeures, au centre-ville, près des infrastructures existantes.

 

D’après le rapport, les provinces peuvent également jouer un rôle dans la lutte contre l’étalement urbain en modifiant les lois pour permettre aux villes d’investir les droits d’aménagement perçus dans l’amélioration du service en commun. La ville et l’environnement en profiteraient. Comme l’urbanisation plus compacte dépend des transports en commun, il est essentiel d’utiliser les « droits d’aménagement pour améliorer et élargir le transport en commun ».

 

Le rapport explique comment les droits d’aménagement peuvent influencer le modèle d’urbanisation et encourager une utilisation du sol plus efficiente. L’urbanisation plus dense des zones déjà construites pourrait profiter aux entreprises et aux résidents en raison de la proximité de l’habitat, du travail et du transport en commun. Vivre et commercer au centre-ville est moins coûteux à long terme pour les contribuables. C’est vrai aussi pour les villes, qui évitent ainsi les frais d’infrastructures additionnelles nécessaires à l’expansion des banlieues.

 

Pour construire de nouvelles zones résidentielles et commerciales, on doit considérer les règlements de zonage, les politiques d’urbanisation et les lois de l’offre et de la demande. Cependant, les droits d’aménagement restent assez importants pour influencer les principales décisions d’affaires. Les réformer serait rendre un fier service aux villes et à l’environnement.

 

La Prospérité durable est un réseau national impartial de politiques et de recherche auquel participent des chefs de file du monde des affaires, des décideurs et des universitaires de renom. Cette expertise d’avant-garde vise à promouvoir l’innovation dans les politiques, pour mener le Canada vers une économie plus verte et compétitive. Les bureaux de La Prospérité durable sont situés à l’Université d’Ottawa.

 

Personne ressource : 
Jennifer Wesanko 604-347-5988 
jwesanko@sustainableprosperity.ca

 

 

Contexte

 

Les promoteurs doivent payer aux municipalités des droits d’aménagement pour aider à financer l’expansion des systèmes d’égout, des routes et autres infrastructures rendues nécessaires par leurs projets. Ces droits sont en général perçus comme une façon de générer des revenus, dont les municipalités ont bien besoin. Ils sont donc d’une grande importance, car ils constituent une rare source de revenus dont disposent les villes pour financer les infrastructures.

 

Mais l’étalement urbain nécessite des investissements massifs en infrastructures, qui continuent sur le long terme. Un récent rapport de la Ville d’Edmonton, intitulé Costs and Revenues of New Areas, montre comment 17 nouveaux quartiers résidentiels coûteront à la Ville près d’un milliard de dollars sur les 30 prochaines années et près de 3 milliards les trois décennies subséquentes.

 

Les infrastructures sont plus rentables dans les zones à forte densité que dans les zones à faible densité. La Société d’hypothèque et de logement du Canada (SHLC), par exemple, a révélé que le coût des terrains, de la construction et des infrastructures étaient 20 % plus faibles à Surrey, en Colombie-Britannique, où l’habitat est compact, que dans les zones à plus faible densité, pour des logements de taille égale.

 

Le coût total de l’étalement urbain est élevé : perte de terres agricoles, dépendance sur l’automobile et augmentation du smog. L’étalement vers les banlieues et la dépendance sur l’automobile a un impact sur les accidents de la route et la pollution atmosphérique. L’Association médicale canadienne estime qu’il en coûte plus de 400 millions de $ par année pour couvrir les frais de santé liés à la pollution. Pour SmartRisk, les blessures causées par les accidents de la route coûtent 3,7 milliards de $ par an.

 

Changer le système des droits d’aménagement n’est toutefois pas sans problèmes, qu’ils soient de nature fiscale, juridique, administrative ou institutionnelle. En effet, comme les municipalités tirent un revenu de ces droits, elles cherchent en général à augmenter ces droits plutôt qu’à les diminuer. Les provinces fixent des règles sur le calcul des droits et le type de services auxquels ils s’appliquent, ce qui permet une certaine cohérence entre municipalités. Mais si ces règles sont mal conçues, elles peuvent empêcher les municipalités de se servir des droits d’aménagement comme d’un instrument pour mieux gérer la croissance. En Ontario, par exemple, une loi datant des années 1990 empêche les municipalités de percevoir des droits d’aménagement pour améliorer et élargir le réseau du transport en commun.

 

« Les droits d’aménagement peuvent influencer le type de développement urbain et encourager une occupation plus efficace des terres », affirme le rapport de LPD. Ces droits constituent un dispositif fiscal d’importance pour les municipalités et devraient être réformés au profit des villes, des entreprises et des résidents.